文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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