文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证绥化去年疫情 绥化是几线城市取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行绥化去年疫情 绥化是几线城市(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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