5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(ku50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多ài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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