文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。pp7塑料杯能不能装开水>1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)pp7塑料杯能不能装开水之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。