文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降work on的用法以及语法，workon的用法总结低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(work on的用法以及语法，workon的用法总结céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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