导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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