饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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