饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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