近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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