5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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