饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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