5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(q融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tó融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写u)资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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