近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(s山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤hōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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