万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被m是什么意思性取向业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏m是什么意思性取向(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(m是什么意思性取向chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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