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体校怎么考,上体校需要什么条件呢,体校需要什么条件可以考?

体校怎么考,上体校需要什么条件呢,体校需要什么条件可以考? 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽(zé)平团队(duì)  

  导读

  是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”,不足一个月时间(jiān),已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态,试(shì)点现房销售(shòu)。

  1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了,用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房,没钱没实(shí)力的别建了,不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会,这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势,也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时,全国缺房子,开发商缺钱,预(yù)售制是权宜之计,现在全国套户(hù)比超(chāo)过1,从大开发(fā)进入存量时代,对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了,该(gāi)取消(xiāo)了(le),改为现房销售。以后一手交钱,一手(shǒu)交房,天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活,兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制,长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事,中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn),跨(kuà)过这(zhè)道关(guān),解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

  2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售?大家想想(xiǎng),绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò),预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù),购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看,预售(shòu)制对购房者非常不公平,比如,交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年,在此期间,购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息,还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn),预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张,若(ruò)遇到下行周期(qī),会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制,改为现房销(xiāo)售,这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展,一(yī)举(jǔ)多得,谋划长远(yuǎn)。

  3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度?预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的?国外(wài)什么(me)情况?简单(dān)科普一下:商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港,俗称卖楼花(huā),卖(mài)期(qī)房,是一种开发商放杠杆的方式。98年房改,由(yóu)于商品房短缺,房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金,借(jiè)鉴中(zhōng)国香港,引入了商品房预售(shòu)制度。其实,当前世界不少国家存在预售制。但是(shì),重点来了!发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施,开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售,买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn),而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以,预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的,如果没有这些保障措施(shī),一(yī)定会触(chù)发(fā)风险,对购房民众不公平(píng),所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù),以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng),现在中国住房进(jìn)入存量时代,取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆,不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会,当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活,只要坚持市场化(huà)改革,中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题,让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性,安居(jū)乐业。

  4、简(jiǎn)单讲,如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì),改为(wèi)现房销售,开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段,而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn),这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障,这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng),实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善,是以客户为中(zhōng)心,房地产也不能例外,老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事,烂尾毁三代,好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度,取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下,取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

  作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时,对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。(参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》)  

  目录

  1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

  1.1 起源:分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”,霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

  1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

  1.3 预售制推(tuī)动城市化进程,但背后潜藏的(de)风险确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn),交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

  2.2 德国:可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng),提供期房烂尾险

  2.3 英国:10%定(dìng)金保险保护机制,55%-80%房款交房时支付(fù)

  2.4 日本:为(wèi)规范期(qī)房交易立法,设置期房预付款保全(quán)措施

  2.5 新加坡:买方资金由银行监管,享1年保修期后付尾(wěi)款

  3 启(qǐ)示

  正文

  1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

  1.1 起源:分层(céng)销售+“按揭”,霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

  二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng),楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式,但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题,分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代,中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù),许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅(zhái),住房的需求是相当高,不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位,需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式,但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题,不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式,如(rú)把楼宇契约(yuē)切开,即“分(fēn)契”,然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行,购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加,开发商资金周转加快。

  在分层出售的(de)基础上,将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售,霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司,凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn),对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解,在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu),除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书,上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài),“卖楼花”是另外一个亮点,即先收取买家的订金,采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì),等新楼落(luò)成(chéng)时,收齐买家的钱,买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力,加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售,也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题,降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn),在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销体校怎么考,上体校需要什么条件呢,体校需要什么条件可以考?(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色,纵观中国香港房地产市场的改革,“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题,使房市发展进(jìn)入新阶段。

  预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣,但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况,但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà),建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制,促进市场健康(kāng)发展。例如,1960年,位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng),出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后,中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管,即要求开发(fā)商在预售(shòu)前,确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù),还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成,资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管,支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假,套取(qǔ)监管账户资金,中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(监管账(zhàng)户)、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制,且银行的责任(rèn)上升,如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况,银行将成最大风险方,后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善,出(chū)现“烂尾”的现象较少。

  1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内地版预(yù)售制”

  二十世纪九十年代,中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题,引入“卖楼花”制度。建国以来,中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业,强调基础建设(shè),这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng),唯有解决住房基础等城市化配套问题,才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理,统一分配(pèi),以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng体校怎么考,上体校需要什么条件呢,体校需要什么条件可以考?)制(zhì)度,住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢,福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题,因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大,而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商,商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境,此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ),中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度,先(xiān)后出台多项文件,大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如,1998年,国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革,加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn),决定(dìng)停止住房无偿实物分配,逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制,从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì),允许开发商卖期房,解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题,开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发,形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì),住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化,中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策,支持购房者,极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

  引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后,经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力,加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō),是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者,由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港,在中国内地(dì)实(shí)践过程中,商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi):房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中,购房者需要一次性付清(qīng)首付款,并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款,换言之,房屋(wū)未(wèi)建成,开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款,这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言,预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

  1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng),但背后潜藏的风险确(què)实存在

  作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì),预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期,同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应,推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用,不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求,也提高了居民居住水平,中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区,从(cóng)全民蜗居到基本适居,住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步,数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来,城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián),城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人,43年间增(zēng)长4.4倍;1981-2020年,全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里,增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告:2021》测算(suàn),1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng),城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米,城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套,套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式,2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63%,而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng),比重上(shàng)升至87%。

  是该取消预(yù)售制了:问题及建议

  预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣,行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年,房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平,累计上涨8.2倍,年复合增速10.6%。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元,累计上涨35.8倍,年复合增速17.8%。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元,累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi),年复合(hé)增速(sù)12.1%、21%。伴随房地产业的快速发展(zhǎn),房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起,队(duì)伍逐渐壮大。2018年,房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个,比1998年的2.4万个增长3.1倍。

  二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

  1)从(cóng)经济增长渠道,房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长,高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2%(完全贡献),其中房地产业增加值占GDP的7.3%(直(zhí)接(jiē)贡献),房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9%(间接(jiē)贡献),其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

  2)从(cóng)投资渠道,2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5%,其中,房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3%。

  3)从金融渠道,从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看,2021年(nián)12月为27.07%,如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù),占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn),2021年12月占比(bǐ)为18.76%。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约,将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

  4)从居民财富效应(yīng)渠道,根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》,2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元,大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看,2020年中国为66.6%,高于美国的27%、日(rì)本的37%、英国的49%、法国的56%、德(dé)国的64%。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高,主要是因(yīn)为住房市值高,以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟,直接融资比(bǐ)例较低,股(gǔ)票、债券市值较低(dī),居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

  是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了:问题(tí)及建议(yì)

  不可否认,预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在,当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

  从个人层面看,绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货,预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度,购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如,交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年,在(zài)此期间(jiān),购(gòu)房者不仅承担银行利息,还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài),购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系,如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē),购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力,但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还,因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

  从行业层面看,预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张,资(zī)金若遇到下行周期(qī),会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险,进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

  从金融层面看,银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方,一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善,出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí),导致“烂尾(wěi)”等情况,而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同,已经从银行(xíng)获得房款,如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等,则(zé)风险完全由银行承担,银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

  从监管角度(dù)看,购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了?楼盘“烂尾”,归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”,即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设,商品房预售款监管的具体(tǐ)办法,由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng),各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú),太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40%左(zuǒ)右(yòu),郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是,不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用,导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期,月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么,监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的?实(shí)际上,在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下,抽调预售款监管账户资(zī)金,是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方,以工程建设(shè)名义,获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn),再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ),而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款,远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn),在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动,变相加杠杆,这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性,房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè),形成一种资金循环高周转模式(shì),但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

  2 国际经验

  整体来说,国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点:

  1)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护:对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn),一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制,如英国、日本;

  2)预付款比重(zhòng):要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低,绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付;

  3)预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì):预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù),或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付,或二者结合;

  4)按揭贷(dài)款(kuǎn)方式:一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款,一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款,按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放,购房者开始月供;二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款;

  5)房屋烂尾(wěi)保护:为预售商品房提供期房烂尾保险,在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时,保障购房(fáng)者权(quán)益;

  6)房屋(wū)交付保(bǎo)护:房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式,一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后,开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī),通常1-5年,保修期(qī)满(mǎn),购房(fáng)者支付尾款。

  是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了:问题(tí)及建议

  2.1 美国:交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管,交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

  美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还,最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5%,交房前(qián)仅支付首(shǒu)付,其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款,交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管,交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

  定金及首(shǒu)付环(huán)节,定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1%-5%,首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5%,根据美国官方数(shù)据,2021年美(měi)国平均首付比例为12%。

  余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面(miàn),除定金或首付外,购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

  资金监管方面,美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金,购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾,购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回,且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行,银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款,由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益,银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证,通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

  是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le):问题及(jí)建议

  2.2 德国:可零首付(fù)购房,提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

  德国期房(fáng)可零首付购房(fáng),房款按建(jiàn)造工期进度支付,按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷,房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率,开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

  预售(shòu)门槛方面,德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前,购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng),签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买,定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

  签署(shǔ)购房合(hé)同后,购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì),分别为房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中,属于(yú)购房附加费。

  首付方面,德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例,可零首付购房。

  余款(kuǎn)方面(miàn),德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度,一般分7笔进行支付,具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说,支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工,支付比(bǐ)例可能是(shì)30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方面,购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷,房贷利率采用固定(dìng)利率,银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款,每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限,期(qī)限(xiàn)结束后,购房(fáng)者开始还(hái)贷。

  保险方面,德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险,保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时,保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复,开(kāi)发商破(pò)产,由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

  2.3 英国(guó):10%定金保险保护机制(zhì),55%-80%房款交房(fáng)时支付(fù)

  英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10%定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制,交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20%-45%,资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

  订立合同前,买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī),负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节,各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

  定金方面(miàn),英国(guó)设置了(le)10%定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì),当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时,购(gòu)房者10%的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付,而(ér)超(chāo)出10%的(de)部(bù)分较难追回。

  首付方面(miàn),首付比(bǐ)例通常为10%-25%,首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

  余款支付环节,英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式,但是交(jiāo)房前付款比例相对较低,一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5%-10%的款项(xiàng),即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20%-45%之(zhī)间,剩余款项交房后支付。

  交(jiāo)付环(huán)节,英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付,交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

  资(zī)金监管(guǎn)环节,英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé),资金也(yě)由律师监管(guǎn),在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中,由买房律师将资(zī)金转给卖方律师,卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商,即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口,有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

  2.4 日(rì)本:为规(guī)范期房交易立法,设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

  日本期房交易立法,定金(jīn)超(chāo)5%或1000万(wàn)日(rì)元时,开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”,交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20%,开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10%房(fáng)款,交房后按(àn)揭还款。

  立法方(fāng)面,日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡,叠加法律空白,社会上“一房二卖”现象普遍(biàn),为此,日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》,经多次修(xiū)订,目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

  定金保护方(fāng)面,根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》,对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5%或超(chāo)1000万日元的部分(fēn),法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)?即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时,开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同,设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险,并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外,其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾,购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付,同时,开发商需向购房者(zhě)赔付违约金,一般约为(wèi)房价的10%。

  房(fáng)款支付环(huán)节,交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20%的定金(jīn),签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后,购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款,但交房后才(cái)开始按揭贷款,除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

  2.5 新加坡:买方资金由银行监管,享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

  新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75%房款的订(dìng)金,首付比例20%,余款(kuǎn)按工程进度支付,所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù),交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15%尾(wěi)款。

  订(dìng)金支付环节(jié),新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制,即OTP,签订OTP后(hòu)需支付(fù)5%房款作(zuò)为订金,OTP有效期14天(tiān),执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同,不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75%的房款。

  首(shǒu)付比(bǐ)例方面,签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu),购房者需(xū)支(zhī)付15%的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì),同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

  余款支(zhī)付上,新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式,《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定,要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守,支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等,支付比例(lì)约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款,月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加,未放款部分无需月供(gōng)。

  资金(jīn)监管方面,购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户,账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后,购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī),此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15%的尾款。

  3 启(qǐ)示

  一,短期(qī)来看,当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点,重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面,加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度,长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象,重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生,给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn),从现在起,对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业,加(jiā)大支持力度,由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业,为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团,给予金融工(gōng)具(jù)配套。

  二,中期(qī)来看(kàn),应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性,兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié),建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制,如将已支付定金冻结至房屋交付阶段,保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节,鼓励保险公司介入,为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节,建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制,充分保护购房者的权益。资金监管环节,引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构,或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn),以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节,建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内,开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修,购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

  三,长期来看,取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面,98年房改时,全国(guó)缺房子,开(kāi)发商缺钱(qián),预售制是权(quán)宜之计(jì),现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1,从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài),对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了,该取消了,改为现房(fáng)销售。另一方面,取消预售(shòu)制,改为现房销售,开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段,而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信,这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障,这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量,实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

  

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