文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？)制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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