文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长i3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(ifù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fùi)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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