OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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