饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？liù)条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(z一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？hōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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