万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来>主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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