文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(y抓蚯蚓真的能赚钱吗ǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　抓蚯蚓真的能赚钱吗>1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，抓蚯蚓真的能赚钱吗2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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