5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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