万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(j蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的ūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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