5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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