万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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