OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救给(gěi)了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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