OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(为什么复兴号很少人买shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng为什么复兴号很少人买)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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