万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(sh寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册ì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册ng>事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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