饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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