近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可连云港灌南邮编号是多少分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(连云港灌南邮编号是多少zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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