万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(j元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字iā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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