万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　20171克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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