OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都(dōu)变(一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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