“现(xiàn)在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转(zhuǎn)移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年(nián)房地(dì)产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行(xíng)拿(ná)到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民(mín)营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗，在(zài)房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是(shì)少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持续(xù)居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为杭(háng)州本土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在(zài)新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在(zài)月线(xiàn)连(lián)收七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该(gāi)股早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年(nián)内(衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗nèi)表现最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增长，不(bù)过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内做(zuò)到到(dào)期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

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