近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)202吴亦凡资产多少亿2 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)吴亦凡资产多少亿金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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