近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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