近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经塑料是不是绝缘体(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动塑料是不是绝缘体(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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