导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèn三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学g)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(niá三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学n)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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