5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú使我不得开心颜上一句是什么)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”使我不得开心颜上一句是什么

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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