5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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