一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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