5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态ng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态