饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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