万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　<一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟img alt="北京房圈大消(xiāo)息！顶(dǐng)级富豪(háo)，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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