5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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