文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(z钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思hī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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