5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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