导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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