文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师说唱歌手bp，说唱b7是什么意思的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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