5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月2一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者8日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(g一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者ōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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