万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课strong>的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？